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Immobilienfinanzierung nach Maß

Wenn nicht jetzt, wann dann? Finanzmarktkrise, Schulden-Dilemma, Kampf um den Euro – für künftige Eigentümer scheinen die Zeiten bestens.

 

Die Krise befeuert zum einen ein nachhaltig niedriges Zinsniveau für Finanzierungsdarlehen, zum anderen schürt sie Inflationsängste, was den Sachwert der Immobilie attraktiv macht. Ist das „richtige“ Objekt gefunden, geht es an die konkrete Umsetzung der Finanzierung.

 

Planung und Umsetzung
Auf der Suche nach der persönlichen Traumimmobilie – ob Wohnung oder Haus, als Neubau oder Bestandsimmobilie, zur Eigen- oder Fremdnutzung – sollten neben den emotionalen auch die rationalen Entscheidungskriterien Berücksichtigung finden. Zu diesen Überlegungen gehören die Angemessenheit des Kaufpreises, die aktuellen und zukünftigen persönlichen Präferenzen, die Lage des Objekts sowie die vorhandene und zukünftige Infrastruktur (Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten) samt Verkehrsanbindungen. Darüber hinaus sollte die persönliche Einkommens- und Liquiditätsplanung in einem vernünftigen Verhältnis zu den Gesamtkosten stehen und auch auf veränderte Rahmenbedingungen (Familienzuwachs, Wegfall eines Einkommens etc.) abgestimmt sein.

 

Eigenkapital
Bis zur eigentlichen Immobilienfinanzierung gilt es, möglichst viel Eigenkapital anzusparen. Eigenleistungen, Schenkungen, Verwandten- und/oder Arbeitgeberdarlehen sind ebenso dem Eigenkapital zu zurechnen. Je höher das bei der Finanzierung einzubringende Eigenkapital, desto weniger Fremdkapital muss in Form eines Darlehens aufgenommen werden. Idealerweise beträgt das Eigenkapital 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist zwar nicht unmöglich, verteuert aber die Finanzierung.

 

Finanzierung
Ist die Wunschimmobilie gefunden, erfolgt der Kauf meist im Rahmen einer Finanzierung. Darlehensgeber sind Banken, Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften, das heißt zum Teil auch die KfW-Förderbank oder Landesförderinstitute. Die Prüfung der Darlehensbewilligung erfolgt bonitäts- und objektbezogen, d.h. auf Basis der Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Kreditnehmer sowie der Werthaltigkeit des Objekts. Zuzüglich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten auf diesen an: Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5%) sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage (bis zu 5,95%). Der Aufbau einer Finanzierung selbst ist abhängig von der persönlichen Zielvorstellung sowie den nachfolgend genannten Einflussfaktoren: monatliche „Wunschrate“ (maximale Belastung), Eigenkapitaleinsatz, Zinssatz, Tilgungssatz, Zinsfestschreibung und Darlehensform (Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen, Bauspardarlehen).

 

Fördermittel
Die Einbindung von öffentlichen Fördermitteln kann sinnvoll sein und ist im Einzelfall zu prüfen. Die zinsgünstigen Darlehen der KfW-Förderbank werden unter Einhaltung der dortigen Förderbedingungen durch das finanzierende Institut „durchgeleitet“. In Rheinland-Pfalz sind – einkommensabhängig – Fördermittel über die Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz (LTH) und die Investitions- und Strukturbank (ISB) zu beziehen. Die Einbindung eines zinsgünstigen Arbeitgeber-Darlehens sowie die Berücksichtigung von Wohn-Riester, der Arbeitnehmersparzulage und/oder der Wohnungsbauprämie können ebenfalls wichtige „Bausteine“ einer Finanzierung sein.

 

Kosten und Absicherung
Neben den reinen Finanzierungskosten (Darlehensrate) sind die laufenden Betriebs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen. Pauschal kann man 2,50 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ansetzen. Die Absicherung im Fall von Krankheit, Berufsunfähigkeit, Pflegebedürftigkeit oder einem Todesfall sollte unabhängig von einer Finanzierung und bereits frühzeitig umgesetzt werden. Auch diese Kosten sind neben den Versicherungen rund um die Immobilie bei der Planung zu berücksichtigen.

 

 

Autor: 
Andreas Kissel
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